Un nombre croissant d’Australiens sont devenus des "prisonniers hypothécaires", piégés par des hypothèques paralysantes qu’ils ne peuvent pas renégocier.

Cette cohorte croissante d’acheteurs de logements datant de l’ère pandémique est incapable de se refinancer parce qu’elle ne répond plus aux normes des prêteurs après les récentes augmentations de taux.

"Il ne fait aucun doute que les nouveaux détenteurs de prêts hypothécaires ont été confrontés à un défi de taille au cours des trois dernières années", a déclaré George Boubouras, directeur exécutif et responsable de la recherche chez K2 Asset Management.

"Nombre d’entre eux sont prisonniers d’une hypothèque, et un prisonnier hypothécaire est incapable de se refinancer en raison des tampons de viabilité.

La marge de sécurité, utilisée pour déterminer la capacité d’emprunt, est le taux auquel un prêteur évalue la capacité d’un client à faire face à ses remboursements.

Les prêts immobiliers souscrits entre 2019 et 2021, lorsque les taux étaient à des niveaux historiquement bas, ont été testés sur la capacité du demandeur à effectuer les remboursements à un taux de 2,5 points de pourcentage au-dessus du taux d’intérêt débiteur. Cette marge a ensuite été portée à 3 points de pourcentage.

Mais les taux hypothécaires ont grimpé d’environ 3,5 points de pourcentage depuis le mois de mai de l’année dernière, conformément au cycle de relèvement des taux de la Reserve Bank.

Dans un contexte de baisse des prix de l’immobilier, de nombreux emprunteurs pandémiques ne répondraient pas aux normes de prêt actuelles, ce qui les empêcherait d’obtenir une meilleure offre auprès d’un prêteur concurrent.

Une étude réalisée par le site de comparaison financière Canstar montre que près d’un quart des propriétaires occupants qui remboursent le capital et les intérêts bénéficient de taux supérieurs à 6,5 %. En comparaison, les taux hypothécaires sur le marché ne dépassent pas 4,7 %.

"Pour les emprunteurs dont la situation financière est encore suffisamment saine pour qu’ils puissent se refinancer, un taux d’intérêt supérieur à 6,5 % devrait tirer la sonnette d’alarme et les inciter à s’adresser à une banque pour obtenir une meilleure offre", a déclaré Steve Mickenbecker, directeur du groupe Canstar.

Un propriétaire ayant un prêt hypothécaire de 500 000 dollars paierait 570 dollars de plus par mois avec un taux de 6,5 % par rapport aux taux les plus bas du marché.

Canstar a constaté que certains emprunteurs paient plus de 8 % pour des prêts à taux élevé contractés il y a plusieurs années, ce qui représente 1150 dollars de remboursements supplémentaires par mois pour un prêt de 500 000 dollars.

La semaine dernière, l’agence de notation Fitch a constaté une augmentation du nombre de détenteurs de prêts hypothécaires accusant un retard de plus de 30 jours dans leurs remboursements, ce qui, selon elle, pourrait "indiquer que les emprunteurs commencent à subir des tensions en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt".

La situation difficile dans laquelle se trouvent les détenteurs de prêts hypothécaires a suscité des appels en faveur d’une révision de la marge de sécurité, qui est supervisée par l’autorité de régulation bancaire, afin de permettre aux clients bénéficiant de taux non compétitifs de changer de prêteur.

Une partie de la complexité réside toutefois dans un éventuel assouplissement des normes de prêt au moment où la Reserve Bank tente de décourager les dépenses pour lutter contre une inflation élevée.

M. Boubouras a déclaré qu’il fallait trouver un équilibre et que la modification du tampon de viabilité pour aider les détenteurs de prêts hypothécaires à se refinancer serait bénéfique pour l’ensemble de l’économie.

En attendant, les ménages sous pression puisent dans leur épargne pour faire face aux remboursements hypothécaires, une pratique insoutenable à long terme.

D’autres demandent à leurs prêteurs de passer à des prêts à intérêts seulement.

Les modèles de la Reserve Bank montrent qu’aux taux d’intérêt actuels, environ 15 % des ménages ayant contracté un prêt hypothécaire à taux variable connaîtraient un "cashflow négatif", c’est-à-dire que leurs dépenses seraient supérieures à leurs revenus.

Martin North, directeur de Digital Finance Analytics, a déclaré que si la situation persiste, un nombre important de ménages endettés seront aux prises avec des difficultés de remboursement d’ici l’année prochaine.

"Je pense que nous commencerons à voir certaines des pressions se traduire par un stress plus élevé, ce qui se traduira par des refinancements, des prêts plus longs et, en fin de compte, probablement par une augmentation des impayés", a déclaré M. North.